对付监理经验:开发商定价“潜规则”

来源:百度文库 编辑:我要文章网 时间:2019/12/16 05:45:12
揭秘重庆开发商定价“潜规则”
买房最在乎的是什么?当然是我们最关心的还是房价。房价已经成为每天大家谈论的话题,无一不认为房价问题影响到民生经济乃至整个社会安定。 前段时间,有报道指出目前重庆开发商对定价很头痛,开发商犹豫涨价还是降价。结合重庆目前楼市来看,一方面,刚性需求仍然比较旺盛,另一方面,不少购房者不买账,仍然在观望,因此开发商遭遇了定价两难的尴尬。
今天为大家普及房价构成知识,文中提及资料仅供参考,房价构成很复杂,尽管我们不知道房价公开构成是否会对抑制房价有一定作用,但对于普通购房者来说,公开总比不公开好。本期我们的话题为大家分析一下房价的构成,看看开发商定价依据,希望为网友带来帮助。
选房你更看重(可多选)
户型配套
生活环境
生活交通便利
开发商等品牌
物管服务
区域价值
其他


地价中的拆迁成本
拆迁成本在急速大幅度的提高,动辄就出现强拆和暴力抗拆的情况,一方面是一级开发商受利益的驱使,一方面是拆迁户对一夜暴富的追求。为什么会出现这种情况……[详细]
建安成本受市场影响比较大
建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入,安装成本是安装房屋设施设备的投入,两者都包括材料成本投入……[详细]
开发商拿地成本约占30%
据了解,2009年,国土资源部调查全国620个项目数据中提到,拿海口的9个项目来举例,地价占房价比例最高的为24.59%,最低的为8.8%。房地产资深人士表示……[详细]
各项税费占总成本15%-20%
在房地产开发项目成本中,各项税费的支出相较于前两项的支出相对较少。房地产开发建设税费包括契税、企业所得税、印花税、营业税等。此外还包括了行政性费用即……[详细]
∑ 房价 = 拆迁成本 + 城市配套(七通一平) + 政府的利润 + 契税等获取土地时的税金 + 开发商利润 + 土建 + 设计费 + 安装工程(上下水 + 电梯 + 消防 + 外立面 + 空调 + 强弱电) + 内装修 + 路面硬化 + 绿化 + 销售费用 + 管理费 + 营业税 + 企业所得税 + 印花税 + 宴请 + 送礼 + 人防易地建设费 + 地勘费用 + 证照费用 + 图纸审查等

一、楼盘价格定位原则
(一)项目自身价值要素
舒适
一、户型:针对目标客户群“量身定做”,周到细致的考虑使用者对实际功能的需求。二、配套:会所、娱乐、购物、休闲、餐饮场所设施齐全……[详细]
环境
一、出行与停车方便:距交通干道距离合适,有数条公交路线经过项目,有充足的停车位。二、 生活方便:
购物、医疗、餐饮满足日常需求而且方便……[详细]
便利
A、无有害气体、烟尘、噪音污染 B、有完善的供水、供电、煤气系统 C、日照充足通风良好 ……[详细]
品牌
开发商、建筑商、设计院、物业管理公司的实力及品牌……[详细]
物管
安全:防火、防盗、交通安全,各项措施周密 。 服务:日常服务、家政服务、酒店式服务 。 文化氛围:特色社区活动,温馨、健康的社区氛围……[详细]
(二)周边因素 (三)其他因素
根据市场调研分析周边楼盘,既选择若干与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘……[详细] 包括政策、经济等各种其他因素……[详细]
二、重庆开发商附加主要原则
(一)参考一线城市 领头二线城市
不少重庆开发商都不是本土的,很多都是外地涌入的,而本地的开发商也有不少走出去很远,诸如龙湖、金科。在定价方面,开发商们会选取一些典型城市进行比较,同品牌的开发商会比较自己在其他城市的房价,并分析重庆在全国发展中的地位,一般来说,以一线城市为目标,二线城市为基准定价,因为重庆目前虽然属于二线城市……[详细]
(二)参考主城内各区域发展潜力
大家可以明显的感觉到,一年前某些地段的房价还比较低,但一年之后,该区域内的房价就很高了,重庆的特殊构造使整座城市处处皆中心,不论是哪个地段,都有大小远近不一的潜力。以下我们可以看到重庆一些区域内房价的变动……[详细]
区域优势 区域实例 区域劣势
教育资源成熟
重庆大学城规划入住高校15所,已成为重庆高校最为集中的板块,区域内教育资源成熟,配套齐全。
大学城板块成地产开发又一热土
龙湖、金科、协信、中渝等知名开发企业已相继进入大学城进行地产开发,随着大学城板块硬件配套设施的进一步完善,该板块目前已成为重庆地产开发的热土之一,同时也成为众多投资性客户追捧的重点区域。
心理距离遥远
虽然目前主城各区前往大学城板块的车行距离在逐渐缩短,但在众多主城区客户眼中,
大学城仍然存在一定距离感,这也打消了许多购房者的购房意愿。
居住氛围尚未形成
目前大学城板块地产开发正处于大力建设中,而且周边商业配套尚不成熟,这也使得目前该板块主要以投资类物业为主,短期内难以形成较强的居住氛围。
传统居住区,居住氛围成熟
随着加州花园、龙湖西苑等社区的入住,新牌坊目前已成为重庆重点的居住板块之一,而作为重庆传统的居住区,新牌坊目前周边硬件配套已较为成熟,居住氛围浓厚。
由于新牌坊汇聚了大量的中端写字楼,有美源国际、佳乐紫光、水利大厦、财富中心等,相对而言居住氛围较低,周边居家配套相对落后,要靠观音桥商圈对配套进行带动。
江北区未来重点打造板块之一,自然环境得天独厚,已相继吸引国奥、龙湖等知名房企进入。
目前板块内商业配套设施较为滞后,无大型商业,主要依托于周边区域商业辐射。
两江新区及保税港区核心位置
区域正处两江新区及保税港区核心位置,区域价值得到大幅提升,投资价值日益彰显。
居住氛围已较为成熟
经开板块内高端居住区林立,居住氛围已较为成熟,目前已成为主城区重点的居住区域之一。
目前经开板块内商业配套相对滞后,主要依托于周边零散商业,尚未形成大型商业带。
(三)参考自身前期销售情况
这点也比较重要,某位于北部新区楼盘,在8月初开盘的该楼盘一期卖价7500元/㎡左右,原本计划推出300多套,实际上一期推出的景观等配套并不优秀,但结果蓄客量超过了3倍之多,于是,该楼盘预计会在第二期进行提高价格的计划。很明显,开发商的第一期可能会出来探测一下市场,一旦发现市场反映良好,就会想方设法加紧二期、三期的推盘速度,并在定价上有新的考虑。 此外,开发商在定价方面考虑的东西还很多,诸如和周边一些楼盘的对比,以及未来房价的一个大趋势,包括自身的品牌效应等,当然,在定价过程中,开发商不会突然涨很高的价格,也不会突然降很低,除非是真的急速需要回笼资金或者其他急切原因,多数开发商都是采用“温水煮青蛙”的方式,小幅上涨或者小幅下跌,一步一步的应对购房者的“口味”。 对于重庆开发商的定价原则,我们今天就为大家分析到这里,购房是大事,请网友一定慎重。
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